我对房地产税可行性的看法

发布时间:2022年06月20日

       贾康关于房地产税可行性的讨论, 我想, 通过回应一些不可行的观点, 我们可以形成一个基本的认识, 我们为什么认为它是可行的。 我从以下几个方面梳理了对这项税收不可行的最突出的批评。 没有法律障碍 第一个挑战是征收房地产税存在法律障碍。 一个重要的论点是“房地产开发一级环节有土地出让金, 留存环节的后续征税是重复征收”。 当然, 很多普通人愿意听这个, 但我们认为这个原因在理论上和实践中都不能被认可。 在实践中, 在市场经济条件下,

体现土地使用权的地租与体现房屋所有权环节公有分配的税收齐头并进是一个基本事实。 从理论上讲, 土地出让金是土地所有者的经济权利形成的收入, 而房地产持有环节的税收则是国家凭借社会管理者的政治权力形成的收入。 每种收入的依据不同, 两种收入不一定是一种或另一种。 现在的税收本身就是一个多税种、多环节的复合税制。 企业先缴纳流转税, 再缴纳所得税; 企业职工领取工资后需缴纳个人所得税; 某些特定行为必须纳税, 购买车辆必须缴纳车辆购置税。 不重复? 肯定重复, 问题是重复是否合理。 税收一直如此, 税收与非税收收入项目的关系更是如此。 第二个挑战是, 人们一直在说, “外国都是私有土地, 对私有土地包括房屋的房地产征税是有道理的。中国都是国有土地, 国有土地上的家庭 只有土地使用权。如果土地使用权已经在一起十年了, 到期后怎么办, 还不清楚。有没有理由和房屋一起征税?如果土地是私人的 归我所有, 我愿意交这个税。” 很多人听到这个观点, 都以为自己说出了自己的心声。但客观上, 我们认为这种观点在实践和理论上都是站不住脚的。我了解了国外的情况。像英国一样, 它的土地一分为二 类型, 一种叫永久业权, 一种叫租赁权。永久业权是最终产权和使用权的联系, 是一体的。租赁权不同, 必须签订合同, 最终产权和 使用权是分开的。无论哪种情况, 都完全涵盖了被称为议会税的房地产税。
       英国的土地除了私人所有外, 还为王室所有, 以及公有(包括不同层次的公有) 政府, 以及公共机构所有权)。无论房地产的最终产权在哪里, 房地产税原则上是完全覆盖的。至于香港特别行政区 区域, 就更清楚了。
        一般来说, 香港的土地是没有私有产权的, 但在房屋使用权过程中, 有一种叫做“地税”的房产税。 因此, 不能说只有最终的土地私有制才能承认房地产税的法律壁垒。 学术逻辑也是如此。 一世我们可以比较一下中国改革中现有的税收解释。 1980年代初, 政府下定决心实行两步“利润转税”的办法, 在国有企业的税收中增加所得税。 为什么国有企业要像其他企业一样缴纳企业所得税? 企业的最终产权归国家所有, 与它有什么竞争? 过去就是这种情况。 但为什么要在 1980 年代引入这项改革呢? 认为国有企业是商品生产经营者, 在具体经营中具有相对独立的物质利益, 所有权和经营权应当分离。
        具有独立物质利益的商品生产经营者客观理性地参与公平的市场竞争。 因此, 必须将国有企业推向与其他企业一样缴纳企业所得税的状态, 以培育公平的市场竞争环境。 同样的逻辑现在可以推论到最终所有权为国有的土地上:如果我们认为有必要调整这块土地上房主相对独立的物质利益, 那么征收房地产税应该是可行的。 通过立法程序性。 事实上, 房地产税改和国企两步“利改税”包含了类似的概念, 不存在硬性法律障碍。 当然, 相关立法也必须完善和配套。 土地使用权到期40-70年后, 我该怎么办? 《物权法》规定, “用益物权”期满可以展期, 有关部门应将此规定具体化为操作规程, 回应社会关切, 打消公众疑虑。 技术上OK 第三, 也有技术上的反对, 更容易表达。 比如有人说这个税评太复杂, 中国人做不出来。 北京师范大学的一位教授说:“中国人民需要150年才能解决这种事情, 这将是一个可以通过的立法。” 就为了这个。 技术上要处理, 首先要确认权利。 既然已经安排了不动产登记, 2018年中国城乡每一个具体的不动产都要确认, 信息要联网, 市区要先到位。 确认权利后, 将收集每个房地产的数据并收集到计算机系统中。 设计的软件分为三种类型:制造、商业和住宅。 给出指令, 计算机将根据软件设计自动生成评估结果。 未来在实际操作中, 需要与各方沟通后获得批准, 美国正是如此。 如果有不被承认的争议, 有仲裁机制, 总是可以解决的。 中国肯定在这方面有投入, 但我们已经有了电脑和互联网, 很多固定成本已经支付。 这方面的培训干部, 从最初的权限确认和数据收集到数据库的建立, 是任何一个国家行政部门必须要做的事情, 不能说是硬性障碍。 中国人也不傻。 为什么这件事不能处理? 这没有意义。 第四, 现实生活中会出现一些需要处理的矛盾。
        比如征税后, 土地出让金的水平会下降。 这是顺理成章的, 既然预期变了, 就没有炒作力量肆意冲上去, 竞购土地会比较平静。 那么可想而知, 如果因此需要进行调整, 无非就是设计一个“老办法旧办法, 新办法新办法”的差别税率。 有什么问题? 再比如, 有人说这个税很可怕。 如果出现许多抗税事件, 中国人民将与政府拼命抗争。 毕竟, 重庆试点提供了当地的经验——虽然只是当地的经验, 但它澄清了问题。 重庆对数千栋独立别墅作为存量征税。 有些人真的很担心抗税, 但实际上并没有这样的事情。 都是先富起来的人, 辛苦一年的税都买不起。 方案还从最高端的独立别墅开始, 不包括复式、联体等, 设定180平方米起征点, 扣税后征税, 社会可以接受。 由于所有者没有出现, 个人被没收。 解决这个问题并非不可能。 3、5年后,

你发出政府信息通知, 当业主不再出现时, 房产将被没收。 后来有人在网上刺了我的说法, 骂声一片,

也有人大发雷霆, 但这是最极端情况下的假设情景。 事实上, 国际经验上已有先例, 也有类似的处理方式。 如果该税应缴纳与否, 可以没收。 现在我只是说, 我们在中国不应该走极端, 而是应该让社会慢慢接受, 不要引起太多的矛盾。 但是, 不能说这是无法克服的硬障碍。 也有不同意见:中国的情况特别复杂, 小产权房如何处理? 听起来很合理, 因为它非常棘手。 中央党校教授周天勇说, 中国小产权房有70亿平方米, 北京有几十万。 在法律的审查下, 小产权意味着没有产权。 但总的来说, 这件事迟早会得到解决。 我们在深圳看到过, 类似小产权房的遗留问题, 分步分类处理。 过去在理论上也设想过这个框架。 逐步办理小产权房分类。 一开始可以完成整个计划, 形成双方认可的计划后, 收益可以逐步实现。 如果征收房产税, 将倒逼解决小产权房这个看似棘手的问题, 其实是很大的贡献。 中国的改革有这样的背压机制是好事, 不是坏事。 既然改革需要克服困难, 把小产权房放在一起解决, 我觉得这个解决办法是可以的。 进一步推进征收的思路和要领, 必须考虑征收房地产税的思路和要领。 中央的基调非常明确, 多年来的文件都肯定了这个改革方向。 三中全会前的文件都要求推进房地产税改革试点,

扩大范围, 推动改革; 现在新的说法是要加快房地产税立法, 适时推进改革。 锁定大方向后, 加快立法, 商务部解释说立法是第一位的, 这绝不是有人说上海和重庆的试点是否定的。 飞行员提供了非常宝贵的当地经验。 再往下就是完成立法。 一旦立法完成, 我认为适用的地区很可能是市区或不止一条线在城市地区, 至少要先实施“一线城市”。 一旦依法实施, 将是一个完全不同的新局面和新境界。 剩下的问题是考虑如何立法。 你可以先看看立法什么时候正式启动, 启动后的进展如何。 如果一年不能完成, 那么第二年的节奏和要求是什么? 还在观察过程。 立法必须要求公民的理性参与, 让大家在长远利益和根本利益上尽可能形成一些共识, 制定改革和推进的规则。 希望这样逻辑清晰的房产税改革, 能够逐步化解社会矛盾和不满, 在立法上能够相对顺利地进行。 立法中有非常重要的内容可以使这项改革为社会所接受。 我认为中国在可预见的历史时期不能照搬美国的一般征收方式,

必须坚持规范高端的原则。 技术讨论:如何调高放低? 是第一套房吗? 或者人均多少平方米? 或者怎么做? 操作中有许多技术细节需要讨论。 在不动产登记信息网的支持下, 有的学者往往更详细, 人均平方米数最好。 社科院的规划是人均40平方米, 因为目前人均城镇住房统计是33平方米, 四舍五入到整数40平方米, 还是比较合理的。 但是我在网上注意到了这种观点。 假设一个三口之家, 父母带着孩子, 刚住120平米不交税, 孩子却出事, 车祸死了, 父母悲痛欲绝时, 有人敲门, 税 官方到了, 说你家情况变了, 是时候交房产税了。 这种反对给了我启发, 在中国规范高端住宅时, 确实需要权衡。 不仅执行看起来要一丝不苟, 而且当情况发生变化时, 公众会怎么想。 公众是否觉得除了法律的细致? 除了可行之外, 还应特别注意合理性。 如果这个税种的框架先建立起来, 社会能够接受和接受这样的改革, 一般是比较容易接受的。 我更倾向于考虑首套房会不会先征, 这样就可以避免之前的假设情况。 问题。 也有人反对不要首套房, 差价明显加大:同样是首套房, 小户型是40平米, 大户型可能是400平米, 这绝对不公平。 但我觉得一般来说, 先搭建一个框架, 给一定的空间, 那些抵抗力最强的人能更好的接受, 可能不是第一阶段的可选思路。 有人说, 这会引发一波离婚潮。 的确如此, 但需要考虑更宽松:第一批单亲家庭不符合条件, 前两组双亲家庭不符合条件。 至于各地的房子, 在技术上掌握信息是没有问题的。 联网可以做到“一网打尽”。 北京有房子, 上海有房子, 青岛也有房子。 当地政府需要有一个协调机制, 让纳税人选择哪栋房子是你的第一套房子。 澄清后, 对不起, 其他房屋不能免税。 细节仍然需要讨论很多。 除了这些, 我个人觉得政府特别需要信息披露要更加开放。 你必须意识到, 在这样的税收建设过程中, 会有激烈的争议。 政府信息不应再被隐藏起来。 它必须以开放的态度提供给社会各界。 让我们讨论如何处理这个问题。 国际上还有一些经验可以借鉴, 可以探讨, 以进一步完善我国的房地产税。 我听了曼艳云博士的介绍, 在美国社区, 如何由公众选举住户测量师来做每隔一段时间重新评估税基的基础工作。 在社会上, 大家都认为没有动员资格较高的人作为官员一起做这件事。 这是一个非常好的机制。 在公众接受并认同这一机制后, 地方政府自然会知道, 只要集中精力做好市场经济需要的事情, 就会优化地方公共服务, 提供更好的投资环境。 然后就解决了。 这样, 辖区内的房地产自然会进入升值轨道, 而每一次的评估, 都是具体实现财力建设的一种机制。 中国可以借鉴这些经验, 把细节推向更优化、更细致。 以上, 我从必要性、可行性、大思路和特别重要的几点到一些细节进行了初步的探讨。 这条链条是串起来的, 可以说很多话来进行更广泛的讨论。 欢迎大家批评指正, 进行深入讨论。

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